다주택자 양도세 유예 종료 확정! 5월 9일 전 계약 안 하면 세금 폭탄?

다주택자라면 부동산 매도 시기를 놓고 고민이 많으셨을 겁니다. 특히 그동안 시행되어온 양도소득세 중과 유예 조치가 끝나면 세 부담이 크게 늘어나기 때문인데요. 최근 정부가 다주택자 양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일 종료하기로 최종 확정했습니다.

오늘은 중과 유예 종료 시기와 잔여 유예 조건, 적용 전후 세액 차이, 정부의 보완 대책, 그리고 향후 세제 변화 전망까지 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 2026년 5월 9일 유예 종료 및 잔여 기간(계약일 기준) 안내

정부는 2022년부터 시행돼 온 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 당초 일정대로 2026년 5월 9일 종료하기로 발표했습니다. 이에 따라 5월 10일부터는 기존 중과세율이 다시 적용되며, 혜택을 받기 위해서는 그 이전에 매도를 완료해야 합니다.

특히 주목할 점은 계약일 기준으로 유예 적용 여부를 판단한다는 점입니다. 즉, 2026년 5월 9일까지 매매 계약서를 작성하면, 잔금과 등기 일정이 다소 늦어지더라도 최대 6개월까지 유예를 인정받을 수 있는 보완 방안도 검토되고 있습니다. 이는 시장의 혼란을 줄이기 위한 조치로 보입니다.

 

2. 중과 적용 전(일반세율) vs 적용 후(중과세율+장특공제 배제) 세액 비교표

현재 유예 기간에는 다주택자도 1주택자와 동일하게 기본 세율(6~45%)로 과세됩니다. 그러나 2026년 5월 9일 이후에는 다시 중과세율이 적용되며 장기보유특별공제도 배제됩니다.

예를 들어 공시가격 15억 원 이상의 조정대상지역 아파트를 2주택자가 양도하는 경우, 일반세율 적용 시 세액이 약 2억 원이라면, 중과세율 적용 시에는 세액이 3억~4억 원 이상으로 크게 증가할 수 있습니다. 여기에 지방소득세 포함 실효세율이 최대 78.75%까지 높아질 수 있어 사전 대비가 필요합니다.

 

3. 정부 발표 보완책: 5월 9일까지 계약 시 잔금일 최대 6개월 유예 조건

정부는 중과 유예 종료로 인한 매도자 혼란을 줄이기 위해 5월 9일까지 계약서를 체결한 경우, 잔금과 소유권 이전 등기를 최대 6개월 유예하는 방안을 함께 발표했습니다. 이는 실거래 관행상 계약일과 잔금일 사이에 수개월이 소요되는 점을 반영한 조치입니다.

이 조건이 적용되면 5월 9일까지만 계약을 마쳐도 2026년 말까지 양도세 중과 없이 매도할 수 있는 길이 열리게 됩니다. 다만 세부 요건과 유예 적용 방식은 추후 시행령 개정을 통해 확정될 예정이므로 반드시 전문가 상담을 권장드립니다.

 

4. 다주택자 판단 기준 법률 상향 등 향후 보유세 강화 전망 분석

다주택자에 대한 세 부담은 단순히 양도소득세 중과에 그치지 않습니다. 최근 국세청과 국토교통부는 임대 등록 말소자, 법인 보유 주택, 지방 저가 주택 보유자 등도 실제 거주 여부와 상관없이 다주택자로 판단하는 기준을 강화하고 있습니다.

또한 조정대상지역 재지정, 보유세 인상, 종합부동산세 재검토 등의 논의도 병행되고 있어, 다주택자에게는 양도·보유 전반에 걸쳐 규제가 재강화될 가능성이 높습니다. 이에 따라 보유 부동산에 대한 구조조정과 장기 전략 수립이 필요한 시점입니다.

 

5. FAQ: 지방 저가 주택 포함 여부 / 일시적 2주택 비과세 중복 적용

Q1. 지방 저가 주택도 중과 대상에 포함되나요?
A1. 기본적으로는 포함되지 않지만, 공시가격 3억 원 이하 요건을 충족하지 못하거나 비과세 적용 조건을 충족하지 못하면 중과 대상에 해당될 수 있습니다. 구체적인 요건은 계약 전 세무 전문가와의 상담이 필요합니다.

Q2. 일시적 2주택 비과세와 중과 유예 혜택을 동시에 받을 수 있나요?
A2. 일시적 2주택 비과세 요건(1년 내 기존주택 양도 등)을 충족하면 양도세 자체가 면제되므로 중과세율 적용 여부와는 무관합니다. 하지만 비과세 요건을 충족하지 못하면 중과 유예 적용 여부가 중요하게 작용할 수 있습니다.

Q3. 5월 9일 이전 계약만 하면 무조건 유예가 적용되나요?
A3. 현재로서는 계약일 기준 유예 적용이 유력하지만, 잔금 및 등기까지의 기간이 과도하게 길 경우 제외될 가능성도 있습니다. 세부 규정은 추후 시행령을 통해 확정되므로 모니터링이 필요합니다.

6. 다주택자 양도세 핵심 정리

• 유예 종료일: 2026년 5월 9일, 계약일 기준
• 중과 적용 후: 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과
• 장특공제: 중과 대상 주택은 공제 배제
• 보완책: 계약일 기준 최대 6개월 잔금 유예 검토 중
• 세액 차이: 중과세율 적용 시 수천만 원 차이 발생
• 전망: 보유세 및 다주택자 판정 기준 강화 가능성

본 자료는 정보 제공을 목적으로 합니다. 필요하다면 꼭 전문가와의 상담을 권장드립니다. 고맙습니다.